中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






辽宁省人大常委会


沈阳市人民代表大会常务委员会关于修改《沈阳市产品质量违法行为处罚条例》的决定
辽宁省人大常委会


（1997年9月28日沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1997年11月29日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第三十一条会议批准 1998年1月1日起施行）

决定
沈阳市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议审议了《沈阳市产品质量违法行为处罚条例修正案（草案）》，决定对《沈阳市产品质量违法行为处罚条例》作如下修改：
一、第四条修改为：“生产者、销售者有下列违法行为之一的，责令停止生产、销售，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款，可以吊销营业执照；对有关负责人和直接责任者处以2千元以上2万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追案刑事责任。
“（一）生产、销售的产品不符合国家标准、行业标准、地方标准或经备案的企业标准，危害人体健康或人身、财产安全的；
“（二）生产和销售更改、伪造生产日期、安全使用期、失效日期的产品或销售过期、失效、变质产品的；
“（三）伪造或者冒用认证、许可证、质量证明、名优、条码、防伪等标志（或文字）和产品名称、产地、厂名、厂址，以及使用失效认证、许可证、条码标志的；
“（四）掺杂、掺假，以假充真、以次充好、以旧充新，以不合格产品冒充合格产品的；
“（五）生产、销售国家明令淘汰产品的；
“（六）生产、销售的产品无标准的。
“生产者、销售者有第（一）、（二）、（五）项所列违法行为的，同时没收违法生产、销售的产品”。
二、第六条修改为：“生产、销售的产品标识有下列违法行为之一的，责令限期改正；拒不改正的，停止生产、销售，没收违法所得，并处以违法所得15％至20％的罚款；对有关责任人可处以1千元以上1万元以下的罚款。
“（一）没有检验机构或产品质量检验人员签证的检验合格证明的；
“（二）没有标明中文产品名称和生产厂名、厂址或进口商、总经销商的名称、地址的；
“（三）没有根据产品的特点和使用要求，标明产品规格、等级、所含主要成份的名称和含量及所执行的产品标准号的；

“（四）没有与产品质量特性相符的中文说明的；
“（五）进口散件组装或者分装的产品，在包装上没有用中文注明组装厂或者分装厂的厂名、厂址的；
“（六）产品质量达不到规定的标准，但仍具有使用性能并且符合安全、卫生要求的，应当在产品或者其包装的显著位置标明“处理品”、“等外品”字样而没有标明的。”
三、增加第七条，增加内容为：“生产、销售有包装的产品标识有下列违法行为之一，情节严重的，可以责令停止生产、销售，并可处以违法所得15％至20％的罚款；对有关责任人可处以1千元以上1万元以下的罚款。
“（一）限期使用的产品没有标明生产日期和安全使用期或者失效日期的；
“（二）实行许可证制度的产品，没有许可证标记和编号的；
“（三）容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的产品，没有警示标志或中文警示说明的；
“（四）结构、性能复杂的产品，没有关于安装、维修、保养及使用的中文说明书的；
“（五）剧毒、危险、易碎、储运中不能倒置以及有其他特殊要求的产品，没有警示标志或中文警示说明的。”
四、增加第八条，增加内容为：“属实施生产许可证或准产证制度的产品，无证生产的，责令停止生产，没收违法所得，对生产者处以相当已生产的无证产品价值的15％至20％的罚款；经销无证产品的，责令停止销售，没收违法所得，对销售者处以相当无证产品销售额的15％至
20％的罚款。”
五、原第七条至第二十六条依次修改为第九条至第二十八条。
六、删去原第二十七条。原第二十八条至第三十三条依次修改为第二十九条至第三十四条。
七、第三十条增加第二款，增加内容为：“当事人在接到行政处罚决定后15日内不缴纳罚款的，每日按罚款数额3％加入罚款”。
八、第三十一条第二款修改为：“当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，根据法律规定，可以将封存、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款，也可以申请人民法院强制执行”。
本决定自1998年1月1日起施行。



1997年11月29日