商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 11:41:57   浏览:9503   来源:法律资料网
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



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国务院批转财政部关于财政监察工作的几项规定的通知

国务院


国务院批转财政部关于财政监察工作的几项规定的通知

1980年7月2日,国务院

国务院同意财政部《关于财政监察工作的几项规定》,现转发给你们,请依照执行。
做好财政监察工作,对于加强社会主义法制,维护财政纪律,正确贯彻国家财政政策,促进社会主义四个现代化建设,有着重要的意义。随着财政体制的改革,财政监察工作不仅不能削弱,而且还要加强。望各地区、各部门继续抓紧建立和健全财政监察机构,充分发挥这些机构的职能作用,同一切违反国家财政政策、法令、制度的行为作斗争。

财政部关于财政监察工作的几项规定

加强财政监察工作,是维护财政纪律,推动增收节支,促进社会主义四个现代化建设的重要保证。为了同贪污盗窃、铺张浪费和一切违反财政纪律的行为作斗争,正确执行国家的财政政策、法令、制度,顺利实现国家预算,特作如下规定:
一、财政监察机构的设置
财政部设财政监察司,省、自治区、直辖市财政厅(局)设财政监察处,行政公署、省辖市、自治州财政局设财政监察科,县(市)、自治县财政科设财政监察股或财政监察员。
国务院各部、各委员会、各直属机构和省、自治区、直辖市各厅、局的财务部门,可视工作需要,设财政监察处、科或财政监察员。
有条件的地方,财政部门可以在企业、事业单位和机关财务会计人员中,聘请财政监察通讯员。
二、财政监察机构的任务
(一)监督检查国家机关、团体、企业、事业单位贯彻执行财政政策、法令、制度的情况和存在的问题。
(二)监督检查财政、财务部门和有关人员遵守财政政策、法令、制度的情况和存在的问题。
(三)受理和检查有关破坏财政制度、违反财政纪律的案件,以及因坚持财政制度而遭受打击报复的案件。
(四)根据监督检查发现的问题,提出改进财政、财务管理工作的建议。
(五)开展遵守社会主义法制、维护财政纪律的宣传教育工作。
三、财政监察机构的领导关系
各级财政监察机构受同级财政部门的领导,业务上受上级财政监察机构的指导。下级财政监察机构应当定期向上级财政监察机构报告工作;必要时,可以越级向上反映情况。上级财政监察机构有权检查下级财政监察机构的工作。
各级财政监察机构主要负责人的任免和调动,应报上一级财政部门备案。
四、财政监察人员的职权
(一)有权要求被检查单位负责人和有关人员介绍情况,并参加有关会议。
(二)有权调阅被检查单位的预算、决算、财务收支计划、报表、帐册、原始凭证和其他有关文书案卷、资料;必要时,可以对某些重要资料进行影印、复制。
(三)有权检查被检查单位的库存现金、实物和银行存款,并可到有关的工地、车间、仓库等现场进行调查。
(四)有权向案件涉及的单位进行调查和收集材料。
(五)有权向案件涉及的人员提出询问,要求其当面作出答复或写出书面材料。
财政监察人员在行使上述职权时,被检查单位和有关人员,应当主动配合工作,如实反映情况,不得以任何形式进行阻难。
五、财政监察案件的处理
财政监察机构对受理的案件,要认真查明情况,及时写出检查报告,并根据案件的不同性质和情节,实事求是地提出处理意见,送请被检查单位或其主管部门处理。需要对有关人员作出行政处分的案件,应当按干部管理权限,送有关单位负责处理。案情严重、应受法律制裁的,送司法机关依法惩处。对坚持财政制度、爱护国家资财、敢于向违反财政纪律行为作斗争的人员,应建议有关单位给予表扬或奖励。
检查报告必须同被检查单位和被检查人员见面,并征求其意见;如有不同意见,允许申诉理由,提出书面意见,附在检查报告之后。
被检查单位或主管部门,在案件处理以后,应将处理结果抄报财政监察机构;如果财政监察机构对处理有不同意见,可向处理部门提出意见,或向上级反映。
六、对财政监察人员的要求
(一)认真学习国家的财政经济政策、法令、制度,熟悉财政、会计业务,热爱本职工作。
(二)紧密依靠广大群众,加强与有关部门的协作配合,把专业监察和群众监督结合起来。
(三)要坚持原则,遵纪守法,不畏权势,不徇私情,敢于同违反财政纪律的行为作斗争。
(四)工作中要实事求是,重证据,重调查研究,认真细致,一丝不苟,注意充分听取各方面的意见,包括被检查单位和被检查人员的意见。


关于印发《2010-2011年农家书屋重点出版物推荐目录》的通知

新闻出版总署


关于印发《2010-2011年农家书屋重点出版物推荐目录》的通知

新出字[2011]6号


各省、自治区、直辖市新闻出版局,新疆生产建设兵团新闻出版局:
为指导2010年和2011年全国农家书屋出版物选配采购工作,新闻出版总署制定了《2010-2011年农家书屋重点出版物推荐目录》(以下简称《2010-2011年推荐目录》)。现印发给你们,并将有关事项通知如下:
  一、关于《2010-2011年推荐目录》的制定
  (一)《关于推荐2010年农家书屋重点出版物的通知》(新出厅字〔2010〕369号)下发后,共有508家图书出版社选送图书6351种,142家音像和电子出版社选送音像制品和电子出版物741种。鉴于制定《2009年推荐目录》与《2010-2011年推荐目录》间隔时间短,因此,《2009年推荐目录》中的3600种图书和345种音像制品和电子出版物一并参与评审,参与2010-2011年推荐目录评审的图书共计9951种,音像制品和电子出版物1086种。新闻出版总署组织专家,根据新出厅字〔2010〕369号文件确定的原则,对以上出版物进行了评审,共评选出图书4048种、音像制品和电子出版物425种、少数民族文字出版物622种及港澳台地区出版物7种。报刊在《2009年农家书屋重点出版物推荐目录》基础上做适当调整,确定报纸41种、期刊148种。
  (二)鉴于2010年和2011年农家书屋工程专项资金已经同时下达,为便于各地开展工作,加快建设进度,总署决定,将此次制定的推荐目录作为2010-2011年农家书屋重点出版物推荐目录,不再另行制定2011年农家书屋重点出版物推荐目录。如确有必要,总署将视情况于2011年适当时间制定农家书屋重点出版物补充推荐目录。
  (三)《2010-2011年推荐目录》图书部分按政经、科技、生活、文化、少儿、其他分为6类,每类中按照出版者前缀排序,一种书号的图书计为1种;报纸、期刊按照刊号排序;音像制品和电子出版物按社科、文艺、教育、科技分为4类,每类中按照汉语拼音排序。为方便各地采购,《2010-2011年推荐目录》还附有出版单位发行部门的联系方式。(推荐目录电子版可在新闻出版总署网、中国农家书屋网查询下载)
  二、关于《2010-2011年推荐目录》的执行
  (一)各省(区、市)新闻出版局要充分认识农家书屋出版物选配工作的重要意义,切实把好出版物选配关,保证农家书屋工程建设质量。要认真总结近两年本地区农家书屋出版物选配工作,对照总署的要求和农民群众的实际需求,查找问题和不足,不断改进完善,确保高质量完成2010年和2011年农家书屋出版物选配工作。
  (二)各省(区、市)新闻出版局要严格按照总署的规定为农家书屋选配出版物。每个农家书屋配备图书不得少于1500册,品种不得少于1200种;报刊20-30种;音像制品和电子出版物不少于100种(张)。在总署规定的农家书屋配备标准中,《2010-2011年推荐目录》列入的出版物品种和数量所占比例均不得低于70%,同时本省(区、市)版出版物总体比例不得超过30%。少数民族聚集地区农家书屋配备民族文字出版物,可视情况适当放宽标准。
  各省(区、市)新闻出版局要加强审查把关,确保农家书屋配书质量,坚决不允许用库存书、图书馆下架的旧书以及质次价高的低劣图书充抵农家书屋图书数量。一旦发现此类问题,总署将坚决严肃处理并通报全国。
  (三)各省(区、市)新闻出版局要及时将《2010-2011年推荐目录》下发至市、县新闻出版行政部门。在为农家书屋选配出版物时,应充分考虑基层情况,结合县、乡、村的自然条件、产业结构、人口状况等,选择符合当地农村生产生活实际的出版物,以满足不同农民群体的阅读需求。
  (四)各省(区、市)新闻出版局要将拟定的出版物采购目录在中国农家书屋网和有关媒体上公布,接受社会监督,并在采购一周前将采购目录报总署农家书屋办公室备案。在采购中不得擅自变更已列入采购目录的品种。
  (五)各省(区、市)新闻出版局要科学制定政府采购方案,以合理的图书印张价格作为依据,避免采购价格过高或过低。在采购列入《2010-2011年推荐目录》的出版物时,对出版单位存在涨价、降低质量标准、不供货等行为的,应及时向总署农家书屋办公室报告。
  (六)出版物配送到村后,应由县级或地市级新闻出版行政部门填报《农家书屋书目情况调查表》(一式4份),此表将作为各级新闻出版行政部门对农家书屋进行验收督查的重要依据。
  (七)各级新闻出版行政部门应根据出版物的采购情况和使用情况,将对《2010-2011年推荐目录》的意见和建议及时反馈总署农家书屋办公室。
  (八)新闻出版总署将随时派出督查组,对各地农家书屋工程建设进行检查验收。对不按标准、规定配备出版物的省(区、市),总署将通报批评;对出版物配备当中存在严重问题的,总署将通报其上级党委、政府和纪检监察部门,做出严肃处理。

附件:1. 农家书屋书目情况调查表
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201103/712410/129905301598447688.doc
   2. 2010-2011年农家书屋重点出版物推荐目录

    2010-2011年农家书屋重点图书推荐目录
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201103/712410/129914541404237614.xls
    2010-2011年农家书屋重点报纸期刊推荐目录
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201103/712410/129914545987993721.xls
    2010-2011年农家书屋重点音像制品和电子出版物推荐目录
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201103/712410/129914547624675456.xls
    2010-2011年农家书屋重点少数民族文字出版物和港澳台地区出版物推荐目录
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201103/712410/129914550457508992.xls



新闻出版总署
二○一一年一月七日




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