江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发盐城市市区商品住房价格监管实施办法的通知


盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各有关委、办、局，市各有关直属单位：
　　现将《盐城市市区商品住房价格监管实施办法》印发给你们，希认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年六月五日


　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市市区商品住房价格监管实施办法

　　第一章总则
　　第一条为规范盐城市市区商品住房销售价格行为，保护消费者和经营者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《商品房销售明码标价规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等有关法律、法规和规章规定，结合盐城市区实际，特制定本实施办法。
　　第二条凡在盐城市市区范围内从事商品住房开发经营的企业，应当执行本实施办法。
　　第三条市物价部门是盐城市市区商品住房价格主管部门，负责贯彻落实国家和省、市有关加强房地产市场价格监管的政策措施，做好市区商品住房价格备案工作，组织开展房地产市场价格监督检查，规范商品住房价格行为。国土、房产、规划、工商等有关部门在各自职责范围内做好相关监督管理工作。
　　第二章价格备案
　　第四条盐城市市区实行商品住房销售价格备案制度。市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障住房和非住宅商品房外，凡新建普通商品住房、全（精）装修商品住房和各类公寓房、别墅以及阁楼、自行车库、机动车库（位）等，均实行价格备案制度。
　　第五条 房地产开发经营企业以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门公布的商品住房区域控价水平范围内，合理确定平均销售价格，填写《盐城市区商品住房价格备案表》、《盐城市区商品住房价目表》、《盐城市区商品住房建设成本表》等，向市物价部门申报备案。
　　房地产开发经营企业实际取得土地，在土地出让合同约定的时间内完成开发建设，原则上同一个批次的新建商品住房实行同一个备案价格。
　　第六条 盐都区、亭湖区、盐城经济技术开发区物价部门和市城南新区管委会职能部门对辖区内商品住房备案材料进行初审后，报市物价部门办理备案手续。
　　市物价部门原则上每年上、下半年各定期集中会办一次商品住房备案价格。
　　第七条市物价部门根据房地产市场发展状况、开发周期、配套设施标准和新技术、新材料等品质品位等因素，体现鼓励和控制相结合的差别化政策，对房地产开发经营企业申报备案的新建商品住房价格进行集体审议，研究确定备案价格。
　　第八条房地产开发经营企业在市物价部门进行价格备案后，方可向市房产管理部门申领预（销）售许可证。
　　第三章价格监管
　　第九条房地产开发经营企业根据物价部门确定的备案价格，按代数和为零的原则确定楼层系数、环境差价、朝向差价，制定每套商品住房的实际销售价格。
　　第十条房地产开发经营企业应当按照《商品房销售明码标价规定》的要求，实行“一套一标”、“一价清”。
　　商品住房明码标价的内容包括：房号、车库（位）号、建筑面积、计价方式、销售单价、总价款等。促销的各种价格优惠、折扣或措施也应当明示。房地产开发经营企业还应当明示与商品住房销售密切相关的因素和收费。
　　“一价清”是指在商品住房销售中，与购房者最终结算时实行一个价格。房地产开发经营企业在商品住房开发建设过程中按规定交纳的行政事业性收费，面向全体购房者的附属项目和经营性收费均纳入商品住房价格，房地产开发经营企业不得在房价之外收取费用。
　　第十一条 房地产开发经营企业应当在售楼处醒目位置一次性公开全部销售房源，并公示按照明码标价要求制作的价目表、标价牌或者价格手册。公示的时间，一般自备案之日起至该批次全部商品住房销售完后5日止。
　　第十二条 房地产开发经营企业应当作出按照明码标价公示的内容销售的价格诚信承诺，并将承诺书、价目表、标价牌或者价格手册拍摄成图片资料，由主管领导签字，加盖单位印章，送市物价部门备查。物价部门及时通过政府网站向社会公布。
　　第十三条房地产开发经营企业不得以高于公示的价格销售商品住房，不得在房价之外以捐资费、赞助费、协调费以及虚假合同等任何名义或方式收取相关费用。
　　第十四条 实行商品住房销售网上签约登记备案。房地产开发经营企业依据市物价部门备案的商品住房销售价格，与购房者签订《商品房买卖合同》，通过互联网将合同文本传送至市房产登记管理机构，申请商品住房买卖合同网上登记备案。市房产登记管理机构依据市物价部门备案的商品住房销售价格实施登记备案。
　　第四章工作职责
　　第十五条 市物价部门应当定期向市政府汇报商品住房价格备案和监管工作情况，及时提出加强商品住房价格监管的建议。
　　第十六条实行商品住房价格监管责任制。盐都区、亭湖区人民政府、盐城经济技术开发区管委会、市城南新区管委会在辖区内承担商品住房价格监管职责，督促房地产开发经营企业严格执行商品住房价格备案制度，妥善处置价格矛盾和纠纷。因监管不到位出现问题而又处置不力，造成不良影响的，视情对其主管领导、分管领导和相关责任人实施责任追究。
　　商品住房价格监管责任制执行情况由市物价部门负责检查考核，每年年终根据责任单位履行商品住房价格监管职责情况，提出考评奖惩的建议，报市政府研究同意后，对工作成绩突出的单位和个人予以表彰和奖励。
　　第五章法律责任
　　第十七条房地产开发经营企业违反本实施办法第十条、第十一条、第十二条规定，不实行明码标价的，或者不按照规定的内容和方式明码标价的，由市物价部门依据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，采取提醒、告诫、约谈等方式，责令改正，并处5000元以下的罚款。
　　第十八条房地产开发经营企业违反本实施办法第十三条规定，由市物价部门依据《价格违法行为行政处罚规定》第七条之规定进行查处，多收价款作为违法所得限期全部退还给购房者，并处违法所得金额5倍以下的罚款。
　　第十九条房地产开发经营企业拒不按照本实施办法第十八条规定退还购房者多付的价款，以及期限届满没有退还购房者多付的价款，由市物价部门予以没收，购房者要求退还时，由房地产开发经营企业依法承担民事责任。
　　第二十条房地产开发经营企业拒绝提供价格监督检查所需资料或者提供虚假资料的，责令改正，给予警告；逾期不改正的，可以处10万元以下的罚款。
　　第二十一条房地产开发经营企业逾期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款；逾期不缴纳违法所得的，每日按违法所得数额的2‰加处罚款。
　　第二十二条房地产开发经营企业不执行价格备案制度，涉嫌违规经营或构成价格违法行为的，市物价部门以书面建议形式告知相关职能部门，相关职能部门应予以配合。国土管理部门限制该企业在盐城市区土地市场参与新地块的竞买资格，工商管理部门依法吊销营业执照。
　　第二十三条房地产开发经营企业有价格违法行为，情节严重，拒不改正的，市物价部门除依照有关规定给予处罚外，可以公告其价格违法行为，暂停办理其新建商品住房价格备案手续，直至其改正。
　　第二十四条房地产开发经营企业对市物价部门作出的价格行政处罚决定不服的，应当先依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。复议或诉讼期间，价格行政处罚决定不停止执行。法律、法规另有规定的情形除外。
　　第二十五条房地产开发经营企业拒不履行已生效价格行政处罚决定的，由市物价部门依法申请人民法院强制执行。
　　第六章附则
　　第二十六条本实施办法自发布之日起施行。之前已有规定与本实施办法不一致的，以本实施办法为准。国家和省有新规定的，从其规定。



检察机关提起公益诉讼之研究

长春铁路运输法院 韩艳春

一、检察机关提起公益诉讼的概念
所谓检察机关提起公益诉讼，是指检察机关以国家法律监督者的身份对涉及国家利益和社会不特定多数人的利益而无人起诉的案件，向法院提起诉讼，要求法院依法判决有关违法行为无效，并追究有关当事人的法律责任的活动。司法实践中已有一些检察机关在提起公益诉讼方面作了一些有益的偿试，取得了明显的效果。但是由于目前我国法制不健全，法律规定不完善，在检察机关对于损害国家和社会公共利益该不该管，能不能提起公诉的问题上，理论界仍有很大争议。笔者认为应完善我国民事行政立法，赋予检察机关对公益案件提起民事公诉和行政公诉的权限，并对检察机关在公益诉讼案件中地位等作出明确规定，以增强操作性。
二、 公益诉讼制度在西方的产生和发展
公益诉讼制度起源于罗马法。罗马法的程式诉讼中有关于私益诉讼和公益诉讼（actiones publicae populars）的划分，相对于私益诉讼而言，公益诉讼乃是为了维护社会公共利益的诉讼，除法律有特别规定者外，凡市民均可以提起。例如《大法官法》中关于私犯的规定中有“堆置，悬挂物件的责任（depositis suspensis）”，大法官为了维护通行的安全，规定只要有人在房屋堆置或悬挂物件，即使尚未造成损害，任何市民都有权告发，称堆置、悬挂物件诉（actio de ve suspensis），法官可以据此直接追究房屋所有人和管理人的责任。
到了近代，以法国、德国、日本等国为代表的大陆法系国家，在民事诉讼中多规定了检察院作为国家和社会利益的代表，对特定的涉及公益的案件，有权以主当事人的身份提起诉讼，也可以作为从当事人参加诉讼，并可以上诉。如法国1806年的《民事诉讼法》规定：检察官可以介入“关于国之安宁之诉；关于官府之诉；关于官之土地邑并公舍之诉讼；关于因贫人因不公遣赠之诉讼”等涉及国家和社会公共利益的民事案件，1976年在新民事诉讼法中规定检察机关可以以主当事人和联合当事人的身份参与民事诉讼。与民事诉讼法相适应，法国民法典从实体法的角度规定了检察机关提起公益诉讼的范围：（1）有关个人法律地位的诉讼；（2）有关法庭的诉讼；（3）其他与作为公职官员的检察官职权有关的特定诉讼；（4）与个人身份有关的案件，包括亲权、离婚、夫妇分居、监护等；（5）涉及慈善、遗产的诉讼；（6）涉及未成年人和法律上无行为能力人的诉讼；（7）获得推定死亡声明的诉讼等等共有十三类案件。上述法国法中关于检察机关提起公益诉讼的规定，后来纷纷为众多大陆法系国家（德国、日本等）所仿效。
在英美法系，公益诉讼制度有两种模式。一是由检察官代表国家提起民事行政诉讼，如美国联邦检察官在涉及联邦利益的7种民事案件中，有权提起和参加诉讼，包括对所有因违反反托拉斯法而引起的争议提起诉讼。在诉讼中，检察官可以作原告，也可以作被告，对判决不服的可以上诉。美国地方检察官在这方面的职能则有日益扩大的趋势。每4名地方检察官中就有3名负有代表地方政府进行民事诉讼的责任。 英国行政法规定，检察总长代表国王，有权阻止违法行为，代表公共利益主动请求对行政行为实施司法审查，甚至在检察长和皇家检察官认为有必要时，可以随时终止那些私人和公共部门如海关、税务等部门起诉的案件，接办私讼案件。 另一种是由私人为保护国家利益、社会公共利益和其他个人的利益，以国家名义提起民事或行政诉讼。这在美国比较典型，主要有三种形式：相关人诉讼，职务履行令请求诉讼和禁止令请求诉讼。相关人诉讼是指当司法部长决定不亲自起诉违法行为时，私人可以以司法部长（或国家或州）的名义起诉；职务履行令请求诉讼是指美国很多州的法律允许私人在公务员不履行其义务的场合，以市民的身份并根据其义务的具体内容向法院提起请求发布职务履行令的诉讼；禁令请求诉讼是指纳税人以其纳税人身份提起禁止公共资金违法支出的诉讼。
三、检察机关提起公益诉讼的必要性和可行性
1、检察机关提起公益诉讼是实现其基本职能的根本要求。
实行法律监督，维护司法公正是检察机关的基本职能。近几年来，检察机关为实现其监督职能，采取了一系列检察监督方式。如检察意见、检察建议、民事抗诉程序中的和解、民事行政案件抗诉等，这些方式都发挥了相当的作用。国外许多国家的检察实践都有一个共同特点即以积极、主动的方式参与诉讼活动。因而有学者提出：“现代诉讼的基本理论认为，检察机关在诉讼中最突出、最主要的职责是代表国家公众把被告人（刑事被告人、民事被告人、行政被告人）的违法行为和违法事实提供给法院，要求其依法进行审理和裁判，并对审理的过程 及裁判的结果进行监督。”
监督与诉讼是有机结合的，实现监督是诉讼的目的，诉讼是实现监督的形式和手段。对此列宁曾有过精辟的论述：“检察长的唯一职权和必须作的事情只有一件：监督整个共和国对法制有真正一致的理解，不管什么地方的差别，不受任何地方的影响。检察长的唯一职权是把案件提交到法院判决。”由于检察机关并无最终裁判权，但随着案件移交至法院及法院的受理，实现了监督权与诉讼权的转化。从而为各类市场经济主体合法权益的保护提供一个新法律手段、一条新的法律渠道。有利于维护不同所有制，不同地区的各种市场主体平等的法律地位及权利。同时可以促进依法行政，在公民和国家行政机关之间建立公正、合理、合法的行政法律关系，最终达到维护司法公正的目的。
2、检察机关提起公益诉讼符合市场经济的效益原则，能达到诉讼经济的目的。
国有资产的流失、公害案件以及随着行政权的扩张，侵害的不只是一个两个人，而是一定范围内的公众，甚至是一个国家的利益。在此情况下，若要求单个主体提起诉讼，其必然将承受巨大的物质和精神压力，不符合公平承担的原则。检察机关作为法律监督机关是国家利益代表，有维护法律统一正确实施，保护国家利益和公共利益不受侵害的义务。由其作为公益代表人参与诉讼既符合其本质要求，又能简化诉讼程序，节省大量的人力、物力、财力，有利于人民法院依法全面彻底的解决纠纷，有效地保护当事人合法权益，从而达到诉讼经济的目的。
3、检察机关提出公益诉讼也是完善国家诉权的重要途径。
国家诉权是指国家起诉损害其利益，破坏其管理秩序行为的权力。这里面主要包括两个方面：一是国家作为管理者，对破坏其管理秩序的的，给予刑事处罚（或行政处罚，但这并非诉权的内容），这是公法领域的诉权；二是国家作为特殊民事主体，对损害其利益的，寻求司法保护的请求权，是私法领域的诉权。前者是我们熟悉的公诉权，而后者在我国还几乎是空白。因此允许检察机关对侵害国家利益，公共利益的行为提起公益诉讼是对我国国家诉权的健全，有利于充分保护国家利益和社会公共利益。
4、检察机关提起公益诉讼是可行的。
国家为了保护其利益不受侵犯，法律应当把起诉作为一种义务赋予特定的起诉主体，使主张公益的起诉变成一种公权力。根据公权力不得随意委托的理念，接受这种义务的起诉主体只能是国家机关，而不可能是公民、法人或其他组织。此外，由于有的案件涉及几个交叉的国家利益，这就会造成几个部门的互相推诿或重复劳动，有的涉及到地方利益，会受到地方政府的干预而起诉不能；由法院主动追究违法行为者的责任又不符合“不告不理”诉讼原则的要求。为此，笔者认为由检察机关代表国家提起诉讼的要求。为此，笔者认为由检察机关代表国家提诉讼，有以下理由：其一，检察机关是直接对全国人民代表大会负责的司法机关，全国人民代表大会授权行使国家诉权，由其代表国家提起诉讼依法有据。其二，检察机关作为法定监督机关，法律地位超脱，不易受干扰。其三，检察机关拥有一支长期从事法律工作的专业队伍，与其它部门相比，更能胜任这一职责。其四，外国的检察实践已经证明，检察机关提起公益诉讼是切实可行的。
四、我国公益诉讼制度的立法构建
无论是大陆法系国家，还是英美法系国家，对涉及国家和社会公共利益的损害都建立了相应的诉讼机制。我国建国初期就存在过公益诉讼制度。到了今天，经济的发展和社会的变革又一次把建立公益诉讼制度提上了日程。因此，立法机关应予以重视，并尽快建立具有中国特色的公益诉讼制度。具体来讲，可以从以下几方面来着手进行：
（一）确立“以公诉制度为主，私诉制度为辅”的公益诉讼制度模式
与公益诉讼私诉制度相对应的是公益诉讼的公诉制度。就目前能够代表国家行使诉讼权利的三个机关——人民代表大会，政府和人民检察院来看，人民检察院是唯一适格的公益诉讼公诉制度的主体。人民代表大会虽是国家的权力机关，但其主要行使立法权等抽象的权力，一般不涉及具体权力的行使，况且允许其参与诉讼必然会导致其为部门利益而滥用立法权，从而破坏法律自身的正义性。政府是国有资产和社会公共利益的管理者，但其所实施的一些行政行为也可能会侵害到国家和社会的公共利益，从而成为公益诉讼的被告人。因此，政府也不宜成为公益诉讼的主体。而检察机关却因其自身的特点而符合公益诉讼的主体的要求。首先，从检察机关的性质来看，人民检察院是国家的法律监督机关。“法律监督是国家赋予人民检察院监督执行和遵守法律的情况、维护法律正确统一实施的一种国家权力和法治活动。” 从这一定义来看，检察机关的法律监督权中，含有广泛的诉讼权利，包括起诉、参与诉讼以及依上诉程序和审判监督程序提起抗诉的权力等。“只有这三项制度在民事行政领域相互联系、联结，才能构成民事行政法律监督权的整体，才符合我国设立该项制度的本意。” 其次，从人民检察院的地位来看，人民检察院与人民政府、人民法院是平行的三个机关，都由同级人民代表大会所产生，对其负责，向其汇报工作。《人民检察院组织法》第九条规定：人民检察院依照法律独立行使检察权，不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。检察机关权力的行使不具有实质处分的性质，处于一种超然的地位，使其不会因部门利益而损害国家利益和社会公共利益，其独立行使检察权又可以使其避免非法的行政干预或其他干预，在出现公益诉讼事由时，能够忠实地维护国家利益和社会公共利益。再次，从检察机关的职权来看，主要有三个方面：刑事检察权的行使，民事审判监督权的行使和行政审判监督权的行使。其监督的范围包括宪法、法律和法规。对法律规范的熟悉和丰富的适法经验，使其更能有效地运用法律进行公益诉讼。
检察机关自身的特点使其成为最适合的公益诉讼的公诉制度的主体，我国建国初期已有公益诉讼的尝试，加上近几年来不少地方检察机关进行的大量的探索，使我国建立公益诉讼制度的时机已经成熟，结合我国国情，我国应建立以检察机关提起诉讼为主，私人组织或个人提起诉讼为辅的公益诉讼制度。
（二）公益诉讼的范围
尽管宪法赋予检察机关法律监督权，但在民事诉讼法和行政诉讼法中总则和分则规定却不相一致，在这样前后矛盾的法律规定面前，检察机关民事行政检察监督进退两难：按两部诉讼规定，检察机关对民事审判和行政诉讼中的一切违法行为都可以进行监督，但是分则中又没有具体规定，任何一个法院都可以法律没有明文规定的理由，拒绝检察机关对抗诉以外的任何形式的法律监督。也就是说检察机关能否提起公益诉讼是有争议的。检察机关提起诉讼的行为，将突破现有的立法框架，将扩大人民法院审判权势范围，实际上带来了重新界定我国行政权、审判权、检察权权限划分及监督制约机制等问题。另外，检察机关提起公益诉讼还涉及到干预当事人处分及检察机关与案件无直接利害关系等问题需谨慎处理。当然我们不能因为谨慎而缩手缩脚，置国家利益与社会公共利益于不顾，我们应当在把握民事行政诉讼规律中，在充分理解保护公益原则、监督原则、当事人诉讼权利平等原则基础上大胆创新，努力探索检察机关代表国家提起公益诉讼的新路子。在这一点上，有的学者作了很好的阐述：第一、坚持分则规定的监督方式，在实践中进一步完善它；第二，总结实践经验，创造新的监督方式，使之与抗诉方式相互配合，完成检察监督方式体系的构造，更有力地发挥民事行政检察监督的职能作用。
（三）在有关的法律中，明确规定检察机关提起公益诉讼时，必须以私法的方式进行
当检察机关代表国家提起公益诉讼时，我们就不得不考虑公法与私法的划分问题。毕竟检察院是我国的国家机关，公法色彩比较浓，而且其在日常生活中多以公法主体的身份出现。而公益诉讼所涉及的都是私法关系，要求在诉讼中当事人双方法律地位平等。在公益诉讼的私诉制度中当事人双方毫无疑问是以私法的方式进行诉讼的，为了保证整个公益诉讼制度的统一和谐，检察机关应当和其他公益诉讼的起诉主体一样，以私法的方式参与诉讼。
目前，认为检察机关参与公益诉讼会破坏“诉辩平衡”的机制是许多人反对这一制度的重要理由。他们的疑虑不无道理，若检察机关把公益诉讼的被告人当作犯罪嫌疑人对待，采取强制措施，限制人身自由，取证时也把办理刑事案件的做法照搬过来，必然会造成公益诉讼中平衡机制的破坏，从而破坏整个法制的合理体系。
因此必须明确规定检察机关在公益诉讼中以私法方式进行，特别对检察机关参与公益诉讼的方式与其进行刑事诉讼的方式进行严格区分。比如在《人民检察院组织法》中明确规定：在公益诉讼中，检察机关原则上不享有司法权，只要没有涉嫌职务犯罪的情形，不得动用强制措施；检察机关以原告身份参加诉讼，对自己代表国家提出的诉讼请求负举证责任等等，以此保证公益诉讼中双方当事人地位的平衡。